Soziales Wohnen
Mehr als ein Dach über dem Kopf
Immer mehr Menschen verwirklichen ihren Traum vom Wohnen gemeinsam mit anderen und achten dabei auf soziale und ökologische Kriterien. Daher beraten und begleiten wir Sie als Baugruppe, Wohnbaugenossenschaft oder Investor*in bei Ihrem Vorhaben zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten oder gemischt genutzen Immobilien. Wir verfügen über Erfahrung in der gemeinwohlorientierten Ausrichtung von Immobilien und Expertise im ökologischen Bauen. Mit dem nWert-Audit haben wir ein ausgefeiltes Bewertungssystem für die nachhaltigen Qualitäten und Potenziale von Immobilien entwickelt.
Bild: Wohngruppe Niddastern, kollaboratives Wohnen und Arbeiten in Frankfurt
Haus der Parität
Das „Haus der Parität“ ist ein Projekt der Stiftung Trias in Berlin-Schöneberg, das dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für beeinträchtigte Menschen anbietet und gleichzeitig modellhaft das Zusammenleben zwischen jungen und alten Menschen fördert.
Auf einer kooperativen Basis verschiedener Träger werden die Konzepte Appartementwohnen LOK18 für Menschen mit psychischen und geistigen Beeinträchtigungen sowie Intergenerative Kita und Ü60-Wohngruppe in das Vorhaben integriert. Ein Repair Café soll Reparatur statt Konsum fördern.
| Entwickler | Stiftung Trias |
| Grundstücksgröße | 3.637 m² |
| Mietfläche gesamt | 1.609 m² |
| Bauvorhaben | Nutzung Betreutes Wohnen, Senioren-Wohnungen, Kita, Café |
| Investitionsvolumen | 4,3 Millionen Euro |
Die Bewertung eines sozialen Wohnprojekts erfordert heute insbesondere die Kenntnis der regionalen sozialdemographischen Rahmenbedingungen und der Potentiale in der sozialen Infrastruktur. In einer Zeit, in der Seniorenwohnanlagen und Pflegeheime als Investment-Immobilie neu entdeckt werden, ist das Standortpotential genauestens zu prüfen. Der Bewertungsfachmann muss erkennen, ob sich ein Projekt wirtschaftlich dauerhaft trägt und bedarfsgerecht konzipiert ist. Auch hier ist eine fachliche Spezialisierung unumgänglich.
Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:
- die Bodenwertermittlung unter Berücksichtigung besonderer Lagefaktoren
- die Differenzierung nach mietrelevanten und nicht mietrelevanten Nutzflächen
- die Ermittlung nachhaltiger Mieten für soziale Wohnnutzungen
- die Beurteilung der Grundrisskonzeption (Eignung für die vorgesehene Nutzung)
- die Bewertung nutzungsspezifischer Kostenbereiche (Modernisierungsrisiko)
- die Bestimmung der objektgerechten Restnutzungsdauer
Neben dem Bewirtschaftungskonzept sind insbesondere die Mietkonditionen zu prüfen. Mietvertragslaufzeiten, Mietindexierung und die Übernahme von Instandhaltungskosten sind wertrelevante Parameter, die es zu beachten gilt. Die Frage der Grundrisseignung unter dem Aspekt der Alternativnutzung ist ebenfalls nicht außer Acht zu lassen. Auch hier bewahrheitet sich: nur die langjährige Erfahrung in der Bewertung sozialer Wohnprojekte und das ausgeprägte Standortwissen helfen die Klippen eines solchen Bewertung sicher zu umschiffen.
Studentendorf „EBA51“
Das Studentendorf „EBA51“ ist ein innovatives Wohnprojekt in Berlin-Plänterwald, bei dem ein Gebäudeensemble aus ausrangierten Containermodulen errichtet wird. Eine Idee, die Recycling als die Königsdisziplin des ressourcenschonenden Bauens ernst nimmt und neu denkt. Die High Cube Container mit einer Außenabmessung von 12,19 m x 2,45 m x 2,90 m werden im Werk komplett zu einem Wohnmodul ausgebaut. Das spart bis zu 30 % der Baukosten, geht 50 % schneller und ist ganz sicherlich 100 % cooler als herkömmliche Studentenwohnheime. Dabei werden die Containermodule nicht etwa locker gestapelt, sondern fachmännisch mit Hilfe von Bolzen und Stahlschuhen fest verbunden. Damit ähnelt das „Containerdorf“ eher einem herkömmlichen Gebäude in Stahlkonstruktion.
| Entwickler | Presto 46. Vermögensverwaltung GmbH |
| Grundstücksgröße | 10.991 m² |
| Mietfläche gesamt | rd. 10.168 m² in drei Bauphasen, erste Phase 2014 bezugsfertig |
| Bauvorhaben | Studierendendorf mit 235 Single-/65 Double-/11 Triple-/14 Gemeinschaftseinheiten |
| Investitionsvolumen | ca. 11 Mio. Euro |
Die Bewertung eines derart innovativen Bauvorhabens erfordert insbesondere die genaue Analyse der Konstruktionsart und Bauweise. In erster Linie stellt sich die Frage nach der technischen und wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Ist diese Sonderkonstruktion in ihrer Haltbarkeit und bauphysikalischen Beschaffenheit mit einem modernen, konventionell errichteten Gebäude vergleichbar? Ist die Einhaltung der baurechtlichen Anforderungen gewährleistet? Der Bewertungsfachmann muss erkennen, ob sich ein solches Projekt wirtschaftlich dauerhaft trägt und bedarfsgerecht konzipiert ist. Voraussetzung ist die fachliche Spezialisierung mit solidem bautechnischem Wissenshintergrund.
Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:
- die Ermittlung der technischen und wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
- die Überprüfung des Brandschutz- und Schallschutzkonzepts
- der Nachweis des gesunden Raumklimas
- die Beurteilung der Grundrisskonzeption (Containermodule)
- die Bewertung nutzungsspezifischer Kostenbereiche (Instandhaltung, Heizkosten).
Die besonderen Herausforderungen der Bewertungsaufgabe liegen hier in der Prüfung der innovativen Bauweise und der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Da es kaum Erfahrungswerte gibt, muss nicht nur in der Projektumsetzung, sondern auch in der Bewertung Neuland betreten werden. Zudem sind Standortpotential und Konkurrenzsituation zu untersuchen sowie Drittverwendungsfähigkeit und Alternativnutzung richtig einzuschätzen. Eine echte Spezialaufgabe, bei der auch langjährige Bewertungserfahrung allein nicht weiterhilft.