Kultureinrichtungen

Theater, Orchester, Musikschulen sowie andere Einrichtungen und Unternehmen, die der Entfaltung von Kunst und Kultur Raum bieten, werden von der GLS Bank finanziert. Denn sie sind Quellen neuer Kraft und Keimzellen für Problemlösungen und Trends von morgen.

Kirche Berlin

Was macht man mit einer Kirche, wenn die Gemeinde schrumpft? Diese Frage musste sich auch die katholische Kirchengemeinde St. Agnes in Berlin-Kreuzberg stellen, nachdem der denkmalgeschützte moderne Kirchenbau mit Gemeindezentrum zu groß und zu teuer geworden war.

Die Lösung: ein Kulturzentrum mit Galerie, Wohnungen und Kita auf der Basis eines Erbbaurechts. Eine Kirche der Moderne für die Präsentation moderner Kunst, der renommierte Galerist König war beeindruckt. Neben der Nutzung des Kirchenraums als spektakulärem Ausstellungsraum sind Atelier-, Gastronomie-, Büro-, Lehr- und Wohnflächen vorgesehen.

Ein lebendiges und kreatives Kulturzentrum mitten im Kreuzberger Kiez.

Entwickler	St. Agnes Immobilien- und Verwaltungsgesellschaft mbH
Grundstücksgröße	5.033 m², Erbbaurecht für 99 Jahre
Mietfläche gesamt	2.973 m²
Bauvorhaben	Galerie, Café, Ateliers, Büros, Wohnungen, Kita
Investitionsvolumen	3,48 Millionen Euro

Die Bewertung eines solchen „Kulturzentrums“ mit den unterschiedlichsten Nutzungen stellt den Sachverständigen vor allem vor die Aufgabe, die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Nutzungskonzeptes zu beurteilen und alternative Folgenutzungen in die Überlegungen mit einzubeziehen. Zu den Spezialitäten zählt es ferner, für nicht marktkonforme Flächen und Räume nachhaltige Mieten zu identifizieren. Hier sind eine hohe Marktkompetenz und wirtschaftliches Denken gefragt, um die Ertragsfähigkeit ungewöhnlicher Mietflächen richtig einschätzen zu können.

Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:

die Ermittlung nachhaltiger Mieten und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
die Prüfung des Nutzungskonzeptes auf Tragfähigkeit
die Differenzierung nach mietrelevanten und nicht mietrelevanten Nutzflächen
die Beurteilung der Grundrisskonzeption (Nutzungseignung)
die Bewertung nutzungsspezifischer Kostenbereiche (Instandhaltung/Mod.-Risiko)

Weitere wichtige Herausforderungen liegen in der detaillierten Prüfung der Mietkonditionen und der Regelung der Instandhaltungspflicht. Der Wert einer solchen Immobilie steht und fällt mit den vereinbarten Mietvertragslaufzeiten und dem Renommee bzw. der Bonität des Hauptmieters. Die Kenntnis der Kulturszene und ihrer speziellen Gegebenheiten ist in diesen Fällen zwingend erforderlich. Nutzer mit hohem Bekanntheitsgrad ziehen potentielle Mieter an, etablieren den Standort und können die Ertragssituation positiv beeinflussen. Der/die Wertermittler*in als Kunstkenner*in, hier ist er gefragt.

Kulturzentrum

Das Kulturzentrum „Eden*****“ in Berlin-Pankow ist ein Veranstaltungsort für Tanz, Theater, Kunst und Fortbildung auf einem Erbbaugrundstück des Landes Berlin. Das von der Dock 11 GmbH gemeinsam mit dem Tanzstudio/Theater Dock 11 in Prenzlauer Berg betriebene Eden***** ist ein Begriff in der Tanzszene und ein wichtiger Treffpunkt der internationalen Kunstszene in der Hauptstadt. Die beiden denkmalgeschützten Stadtvillen und die beiden 2009 errichteten Neubauten werden vorwiegend eigengenutzt bzw. vermietet.

Erbbaurecht	bis 2039 - optional bis 2069 (Nutzungsbindung für kulturelle Zwecke)
Grundstücksgröße	4.836 m²
Mietrelevante Nutzfläche	rd. 497 m² (Altbauten), rd. 1.403 m² (Neubauten 2009)
Nutzung	Tanzstudios, Probebühne (Theater), Café, Veranstaltungsräume, Gästezimmer

Zu den besonderen Schwierigkeiten in der Bewertung einer Kulturimmobilie zählt in erster Linie der Ansatz wirtschaftlich tragfähiger und nachhaltig erzielbarer Mieten. Marktmieten für diese Sondernutzungen stehen in der Regel nur begrenzt oder gar nicht zur Verfügung.

Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:

die Bodenwertermittlung unter Berücksichtigung der Nutzungsbindung
die Identifizierung mietrelevanter Nutzflächen
die Erstellung einer objektspezifischen Standort- und Wettbewerbsanalyse
die Bewertung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen (öffentliche/private Förderung)
die Ermittlung nachhaltiger Mieten für Sondernutzungen
die Prüfung der wirtschaftlich tragfähigen Mieten für Theater, Café, Gästezimmer
die Beurteilung der Auswirkungen des Erbbaurechtsvertrags
die Berücksichtigung nutzungsspezifischer Kosten (Instandhaltung, Betriebskosten)

Unerlässlich für eine sichere und nachvollziehbare Wertaussage im Segment der Kultur- und Bildungsimmobilien sind vor allem ein spezifisches Marktwissen und die Kenntnis der nutzungsbezogenen Parameter. Da es nur wenige Marktdaten gibt, müssen der Mietansatz und die Kapitalisierungszinssätze besonders sorgfältig hergeleitet werden. Zudem sind Standortpotential und Konkurrenzsituation zu untersuchen sowie Drittverwendungsfähigkeit und Alternativnutzung richtig einzuschätzen. Eine echte Sonderaufgabe für versierte Bewertungsexpert*innen, die wissen, wie die Kulturszene tickt.