Nachhaltige Ernährung

Nachhaltige Gebäude für gutes Bio

Wir brennen für Bio und begleiten auch Unternehmen, die sich auf den Weg machen – vom Acker bis zum Verarbeiter. Neben der Biozertifizierung und regionaler Wertschöpfung gibt es zahlreiche Ansätze für mehr Nachhaltigkeit, wie z.B. klimaneutrale Gebäudeimmobilien.

Bild: Alnatura, Fotograf: Lars Gruber

Hof Lütjen

Der Demeter-Betrieb „Hof Lütjen“ im Teufelsmoor bei Bremen ist vielen ein Begriff, und das nicht nur wegen des Hofladens, in dem die Produkte des Hofes direkt vermarktet werden. Bereits in den 1970er Jahren hat der Hof auf biologische Landwirtschaft umgestellt, lange vor dem heutigen Trend. Der Hof Lütjen bewirtschaftet etwa 130 ha eigene Flächen und zusätzlich Pachtflächen im Rahmen der biologisch-dynamischen Landwirtschaft. Neben der Rinder- und Geflügelproduktion wird auch Ackerbau auf ertragsarmen Böden betrieben.

Landwirtschaftsfläche	rd. 20 ha Ackerland, rd. 87 ha Grünland, Moor, Waldfläche etc. 2 Hofstellen mit Wohnhäusern, Wirtschaftsgebäuden, Ställen, Hofladen
Viehbestand	ca. 70 Stück Milchvieh, 210 Rinder, 2.000 Hühner
Eigentumsverhältnisse	Privat und Hofgemeinschaft Verlüßmoor e.V.
Rechtliche Gegebenheiten	Nießbrauch, Altenteil, Wohnungsrechte, div. Dienstbarkeiten
	Projektierter Neubau eines Wohnhauses

Die Bewertung eines landwirtschaftlichen Betriebes erfordert neben der fachmännischen Bodenwertermittlung auch eine Analyse der betriebsspezifischen Stärken und Schwächen. So wie der erfolgreiche Landwirt ein Multitalent ist, nämlich Betriebswirt, Unternehmer, Veterinär und Biologe in einer Person, so sollte auch der Sachverständige in all diesen Bereichen bewandert sein. Im Fokus der Aufmerksamkeit steht immer der Wert des Grund und Bodens. Hier ist mit besonderer Sorgfalt zu agieren, neben den Bodenpunkten sind Zuschnitt, Arrondierungsmaß, Erreichbarkeit, Terrain und Nutzungseignung zu beurteilen. Die sachgemäße Evaluierung des Bodens ist der Schlüssel zum richtigen Marktwert.

Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:

die Ermittlung der Bodenqualitäten (Bodenpunkte, Zuschnitt, Erreichbarkeit etc.)
Berücksichtigung eventuelle Bodenschäden (Verdichtung, Auslaugung, Erosion)
Beurteilung der Betriebseignung für die gegebenen Produktionszweige
die Überprüfung der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben (Tierhaltungsverordnung)
die Analyse der betrieblichen Stärken und Schwächen
die Bewertung nutzungsspezifischer Kostengruppen (Mod.-Risiko, Instandhaltung)

Die Herausforderungen der Bewertungsaufgabe liegen hier in der Bodenwertermittlung und in der Prüfung der betrieblichen Eckdaten. Da es praktisch keine Vergleichsdaten für Betriebsverkäufe gibt, ist ein sicheres Gespür für die Marktgegebenheiten in einem ständig wechselnden Markt unerlässlich. Die allgemein steigenden Bodenpreise erschweren die richtige Einschätzung zusätzlich. Eine echte Spezialaufgabe, bei der auch langjährige Bewertungserfahrung allein nicht immer weiterhilft.

Ökodorf Brodowin

Der Demeter-Betrieb „Ökodorf Brodowin“ inmitten des Biosphärenreservats Schorfheide-Chorin nördlich von Berlin ist einer der Vorzeigehöfe der ökologischen Landwirtschaft und in der Region zu einem Aushängeschild für hochwertige Lebensmittel in Demeter-Qualität geworden. Er zählt zu den vom Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft ausgewählten Demonstrationsbetrieben für Ökologischen Landbau. Seit 1991 wird hier vor allem Getreide in Fruchtfolge angebaut und naturbelassene Milch produziert. 600 schwarz-bunte Milchrinder, darunter 250 ausgewachsene Milchkühe fühlen sich in den großzügigen Laufställen und Liegeboxen sichtlich wohl. Zu den selbst vertriebenen Produkten zählen Quark, Käse, Butter, Ziegenkäse, Geflügel, Wurstwaren und Gemüse.

Betriebsgesellschaft	Ökodorf Brodowin Landwirtschafts GmbH & Co. KG
Landwirtschaftsfläche	rd. 130 ha Ackerland, rd. 70 ha Grünland, Ödland, Bruch etc. Hofstelle mit Stall- und Wirtschaftsgebäuden (zusätzlich Hofladen und Schaumolkerei)
Viehbestand	ca. 250 Stück Milchvieh, 150 Stück Jungvieh
Projekt	Neubau Mehrzweckhalle und Strohlagerhalle

Die marktgerechte Bewertung eines großen landwirtschaftlichen Betriebes setzt voraus, dass der beurteilende Sachverständige mit den Produktmärkten vertraut ist und die Denk- und Handlungsweise sowohl auf Verkäufer- wie auf Erwerberseite nachvollziehen kann. Im Mittelpunkt steht naturgemäß die Bodenwertermittlung, bei der neben der Bodengüte und dem Arrondierungsmaß auch der Flächenzuschnitt und die Eignung für die Bearbeitung mit landwirtschaftlichen Maschinen zu berücksichtigen sind. Mit dem Bodenwert steht und fällt immer auch der Wert des Betriebs. Deshalb gilt es, der Schätzung des Grund und Bodens besondere Aufmerksamkeit und Gründlichkeit zu widmen.

Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:

die Feststellung der Bodenqualitäten (Bodenpunkte)
die Beurteilung der Nutzungsfähigkeit (Arrondierung, Zuschnitt, Erreichbarkeit)
die Evaluierung von Bodenschäden (Auslaugung, Erosion, Versauerung etc.)
die Eignungsprüfung der spezifischen Produktionsabläufe
die Ermittlung zukünftiger kostenrelevanter Faktoren (Investitionsrisiko)
die Bewertung der immobilienbezogenen Marktlage.

Als Fazit ist festzuhalten: Landwirtschaftliche Betriebe sind höchst individuelle Immobilien und lassen sich nicht mit Standardverfahren bewerten. Fehlende Marktdaten in Bezug auf getätigte Betriebsverkäufe erschweren die Einschätzung der Marktlage und lassen in der Regel keine wirklich sichere und belegbare Marktwertableitung zu. Nur die professionelle Analyse und die intensive Beschäftigung mit allen Aspekten können eine fehlerfreie Einschätzung gewährleisten.